راهنمای کامل مراحل قانونی و اداری خرید ملک در یونان

نقش وکیل و مشاور حقوقی در ایمنی روند خرید ملک در یونان

استخدام یک وکیل مستقل و باتجربه، یکی از حیاتی ترین گام ها برای اطمینان از سلامت فرآیند خرید ملک است. نقش وکیل فراتر از یک مشاور ساده است؛ او مسئول حفاظت از منافع شما در تمامی مراحل قانونی است.

وظایف اصلی وکیل در فرآیند خرید ملک:

در فرآیند خرید ملک در یونان، اتکا به یک وکیل متخصص، تضمینی برای ایمنی سرمایه گذاری شماست.

1. بررسی اسناد مالکیت  (Due Diligence) :  این مهم ترین وظیفه وکیل است. او تمامی اسناد مربوط به ملک را در اداره ثبت اسناد بررسی می کند تا از قانونی بودن مالکیت فروشنده، عدم وجود بدهی، رهن یا محدودیت های قانونی اطمینان حاصل کند. این بررسی همچنین شامل تطابق نقشه های مهندسی با وضعیت واقعی ملک و مطابقت آن با قوانین ساخت و ساز است. در یونان، برخی از املاک ممکن است دارای بدهی های مالیاتی یا عوارض محلی پرداخت نشده باشند که وکیل باید این موارد را شناسایی و از رفع آن ها اطمینان حاصل کند.
2. نمایندگی شما:  در صورتی که نتوانید در تمامی جلسات حاضر شوید، وکیل شما می تواند با داشتن یک وکالت نامه رسمی (POA)، تمامی امور را از طرف شما انجام دهد. این شامل امضای قراردادها، پرداخت هزینه ها و انجام امور اداری است. این امکان برای خریداران خارجی که نمی توانند برای هر مرحله به یونان سفر کنند، بسیار ارزشمند است.
3. تنظیم قراردادها:  وکیل شما پیش نویس قرارداد اولیه (Pre-Contract) و قرارداد نهایی (Final Contract) را تهیه می کند. او تمامی جزئیات، شرایط پرداخت، مهلت های زمانی و مسئولیت های هر دو طرف را در قرارداد لحاظ می کند تا از هرگونه سوءتفاهم یا مشکل حقوقی در آینده جلوگیری شود.

بررسی اسناد و مدارک لازم برای خرید ملک در یونان

برای تکمیل فرآیند خرید، مجموعه ای از اسناد و مدارک از طرف فروشنده و خریدار باید تهیه و به وکیل و دفتر اسناد رسمی ارائه شود. آماده سازی این اسناد از پیش، فرآیند را تسریع می بخشد.

• مدارک هویتی: پاسپورت معتبر و مدارک شناسایی رسمی خریدار و فروشنده.
• شماره شناسایی مالیاتی  (AFM) :  شماره مالیاتی یونان.
• گواهی های مالیاتی:  سندی که نشان می دهد فروشنده تمامی مالیات های مربوط به ملک را پرداخت کرده است. این شامل مالیات بر دارایی سالانه و مالیات بر درآمد حاصل از اجاره (در صورت وجود) می شود.
• گواهی عدم بدهی به شهرداری: سندی که نشان می دهد ملک فاقد بدهی عوارض و مالیات های محلی است.
• نقشه های مهندسی:  نقشه های رسمی ملک که توسط یک مهندس معمار تهیه شده و با وضعیت فعلی ساختمان تطابق دارد. این نقشه ها شامل پلان های طبقات، مقاطع و جزئیات ساختمانی است.
• گواهی بهره وری انرژی  (Energy Performance Certificate) :  سندی که نشان دهنده رتبه انرژی ملک است و از سال ۲۰۱۱ برای تمامی معاملات الزامی است. این گواهی به خریدار اطلاعات مهمی درباره مصرف انرژی ملک می دهد.
• گواهی ثبت ملک:  سندی که مالکیت فروشنده را در اداره ثبت اسناد تایید می کند. این سند شامل جزئیاتی مانند مساحت زمین، مساحت ساختمان و تاریخ ثبت است.
• گواهی تایید عدم وجود ساخت و ساز غیرقانونی  (Declaration of Legalization) :  این گواهی توسط یک مهندس صادر می شود و تایید می کند که هیچ گونه ساخت و ساز غیرقانونی در ملک انجام نشده است.

تیم مجرب وی آی پی گروپ در جمع آوری و بررسی دقیق تمامی این اسناد به شما کمک می کند.

مراحل عقد قرارداد رسمی در فرآیند خرید ملک در یونان

مراحل عقد قرارداد خرید ملک در یونان به طور کلی شامل دو بخش اصلی و کاملاً مشخص است.

1.     قرارداد اولیه یا پیش قرارداد (Private Agreement)

پس از اینکه ملک مورد نظر را انتخاب کردید و با فروشنده بر سر قیمت توافق کردید، اولین قدم امضای قرارداد اولیه است. این قرارداد توسط وکیل شما تهیه و به صورت خصوصی بین دو طرف امضا می شود. در این مرحله، خریدار مبلغی به عنوان بیعانه (معمولاً ۱۰% از قیمت کل ملک) به فروشنده پرداخت می کند. این بیعانه به عنوان تضمین انجام معامله در نظر گرفته می شود. این قرارداد حاوی جزئیات کلیدی معامله از جمله قیمت نهایی، شرایط پرداخت، تاریخ نهایی انتقال مالکیت و جزئیات مربوط به هر دو طرف است. در صورت انصراف خریدار، این مبلغ به فروشنده تعلق می گیرد. اگر فروشنده از معامله منصرف شود، باید دو برابر مبلغ بیعانه را به خریدار بازگرداند.

2.     قرارداد نهایی (Final Contract)

قرارداد نهایی در حضور یک دفتر اسناد رسمی (Notary Public) امضا می شود. دفتر اسناد رسمی یک مقام دولتی است و وظیفه او تضمین قانونی بودن و صحت تمامی مراحل معامله است.

• جلسه امضا:  در جلسه امضای قرارداد نهایی، خریدار و فروشنده (یا وکلای آن ها) به همراه وکلای دو طرف و دفتر اسناد رسمی حضور می یابند. تمامی اسناد لازم یک بار دیگر بررسی و تایید می شود. این جلسه معمولاً در دفتر اسناد رسمی برگزار می شود.
• پرداخت نهایی:  مبلغ باقی مانده از قیمت ملک به حساب بانکی فروشنده واریز می شود. این پرداخت معمولاً از طریق حواله بانکی انجام می شود و باید پیش از امضا انجام شده باشد.
• امضای قرارداد:  پس از پرداخت و تایید نهایی اسناد، قرارداد توسط تمامی افراد حاضر امضا می شود. این لحظه، لحظه انتقال مالکیت قانونی ملک است.
• تایید نهایی:  دفتر اسناد رسمی مسئولیت دارد که از صحت تمامی اطلاعات، پرداخت مالیات ها و رعایت قوانین اطمینان حاصل کند. سپس قرارداد را مهر و امضا می کند تا به صورت رسمی معتبر شود.